La hipoteca es uno de los productos financieros más importantes para el común de los mortales. Por eso, antes de pedir una hipoteca, es importante tener en cuenta una serie de factores que pueden marcar la diferencia entre una buena hipoteca y una condena a sufrimiento y dolor de cabeza por 30 años. En este artículo continuamos con lo que os estuve contando en Todo lo que debes saber antes de pedir una hipoteca. ¡Súbete al cohete que despegamos! 
Tipos de Hipotecas
Hipotecas variables
En esta modalidad el tipo de interés se calcula por la suma de un índice de referencia, habitualmente el Euribor y un diferencial (T.I.N.). Por ejemplo: i=E+1,5%. Dado que está ligado a un índice de referencia, el interés de las cuotas se actualizará según lo que marque el contrato del préstamo siendo lo habitual que se actualice cada tres, seis o doce meses.
Este tipo de hipotecas suelen ser más económicas que las hipotecas a tipo fijo en el momento de su contratación, sin embargo conllevan mayor riesgo ya que dependen de la evolución de la economía a 20 o 30 años vista. Si el Euribor está bajo, tendrán una cuota más reducida pero en periodos en los que el Euribor esté alto tendrán una cuota sustancialmente superior. En mi opinión, con un periodo de amortización tan largo firmar una hipoteca variable es no dormir tranquilo y para mi dormir tranquilo no tiene precio.
Hipotecas fijas
En esta modalidad el tipo de interés se establece a la firma del contrato y queda invariable durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo: i:2%. Para estas hipotecas, el tipo de interés es superior al que obtendremos por una hipoteca variable pero tienen la ventaja que durante toda la vida del préstamo sabrás la cuota que tendrás que pagar. Esta es mi opción favorita. Me gusta dormir tranquilo.
Además, sí lo haces bien a la hora de negociar las condiciones de comisiones por subrogación o amortización total anticipada podrás llevártela a otro banco si en el futuro los tipos de interés están más bajos. Más adelante te explicaré de que va esto de las comisiones.
Hipotecas mixtas
No, no tiene nada que ver con esa cerveza de limón. Como su propio indica es una mezcla entre una hipoteca fija y una variable. Habitualmente son fijas durante los primeros años (hasta 10 años aproximadamente) para pasar a tipo variable en los últimos años del préstamo.
Son útiles en contextos de incertidumbre, en los que no se concedan hipotecas fijas o resulten extremadamente caras. Estas hipotecas te permiten vivir tranquilo unos años y si la has podido negociar bien, en el futuro si las condiciones son más favorables podrás subrogarla a otro banco con un tipo de interés fijo más interesante.
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¿Qué son las bonificaciones de la Hipoteca?
Habitualmente, los bancos ofrecen un tipo de interés (T.I.N.) que podrás rebajar si firmas con ellos algunas operaciones como contratar el seguro del hogar, domiciliar la nómina, usar tarjetas de crédito, contratar seguros de vida, contratar alarmas para la vivienda etc. Lo más importante de todo esto es saber que no estás obligado a contratar ningún producto bonificable para que te concedan la hipoteca y que en caso de hacerlo, podrás cancelarlo en el momento que decidas. Eso sí, perdiendo la bonificación pactada por ese producto. Ten en cuenta que, aunque tengas muchas opciones para bonificar, el banco te indicará cual es la cantidad máxima de la bonificación.
Presta atención ahora porque esto es importante. Si el banco A te ofrece un T.I.N. del 3% fijo con una bonificación de 0,5% por domiciliar la nómina significará que el T.I.N. bonificado pasará a 2,5%. Pongamos que luego pasamos por el banco B y nos ofrecen un T.I.N. del 3% fijo con una bonificación del 0,5% por contratar un seguro de vida y otra bonificación del 0,5% por contratar el seguro de hogar, quedando un T.I.N. bonificado del 2%. ¿Qué hipoteca me interesa más?
Amigos, esa pregunta es ORO. Para responderla te presto mi hoja de cálculo con la que puedes comparar distintas opciones de hipotecas, incorporando el coste de los productos vinculados para la bonificación y obtener el coste total real de cada una de ellas. Aquellos que ya estáis suscritos a Finanzas para Millennials la habréis recibido ya, si no estás suscrito… ¡te estas perdiendo esto y más! Tranquilo que no es tarde, aún puedes suscribirte. Enviaré la hoja a los miembros de la web durante un tiempo limitado. Ya sabes, si te interesa, súbete al cohete.
Habitualmente, la mejor opción no es la que tiene el T.I.N. más bajo sino la que tiene menos vinculaciones. Si no quieres contratar una alarma para la vivienda o simplemente quieres contratarla con otra empresa porque el banco suele ser más caro, debes valorar con ayuda de la hoja de cálculo si el sobrecoste de hacerlo con el banco compensa la bonificación en el tipo de interés que me ofrecen.
Este apartado es realmente denso para el público general, pero realmente os digo que merece la pena dedicar tiempo pues es aquí donde realmente puedes ahorrar pasta.
¿Qué son y cuáles son las comisiones vinculadas a una hipoteca?
Las comisiones son pagos que tendrás que hacer al banco en concepto de gastos de gestión sobre tu hipoteca. Las comisiones por aplicar estarán recogidas en el contrato de la hipoteca, ese tocho que ni lees, ni negocias y que a partir de ahora leerás y negociarás pues aquí también puedes ahorrarte unos buenos euros.
Las principales son las siguientes:
Comisión de apertura. Se paga a la firma de la hipoteca. Su coste oscila entre el 0% y el 1,5% sobre el total de la hipoteca.
Comisión de amortización parcial anticipada. Es una penalización que exige el banco por pagar el préstamo antes de tiempo. Algunos bancos no permiten amortizar mientras el préstamo se encuentren en lo que ellos denominan “perdida financiera” que significa que les ha costado más dinero del que llevan ganado con la misma.
Comisión de amortización total anticipada. Es una penalización similar a la anterior, con la diferencia que es por devolver la totalidad de la hipoteca. Habitualmente se recoge de forma independiente a la amortización parcial.
Comisión por subrogación. Es un coste que pagarás a tu actual banco si decides cambiar la hipoteca a otra entidad o bien sustituir al titular o titulares de la hipoteca. Lo habitual es que la penalización se pague sobre el capital que quede pendiente de amortizar en ese momento.
Negociar las comisiones es clave en la firma de una hipoteca
Ahora que ya conoces las principales comisiones a las que prestar atención. Te diré que TODAS sin excepción son negociables en mayor o menor medida. No es extraño que firmes una hipoteca sin comisión de apertura y comisiones por amortización parcial anticipada o total anticipada al 0%. Incluso la subrogación al 0%. En este sentido, te anticipo que los bancos online son los más flexibles en este sentido. Aunque como te digo, absolutamente todos los términos de una hipoteca son negociables.
Incido mucho en este apartado porque realmente es en estos detalles en los que puedes ahorrar dinero de verdad. Además, es habitual pensar que cuando vamos a solicitar una hipoteca es el banco el que nos está haciendo un favor prestándonos el dinero.
La realidad es que existe competencia entre los bancos y si cumples con sus condiciones mínimas de riesgo, estos están encantados de incorporarte a su cartera de clientes y prestarte el dinero.
Para negociar y mejorar condiciones te recomiendo que solicites por escrito las ofertas de hipoteca a varios bancos, al menos a 3, siendo uno de ellos tu banco actual. Incido en por escrito pues así podrás enviarlas a otras entidades para negociar.
¿Qué documentación necesito para solicitar una hipoteca?
Ahora que ya sabemos que requisitos debo cumplir para pedir una hipoteca, que tipos existen, entiendo los conceptos clave te diré que información necesitas recopilar para solicitar una hipoteca.
- DNI o NIE en vigor.
- Nota simple de la vivienda. Se solicita telemáticamente a través de la sede del catastro.
- Vida laboral actualizada. Se solicita telemáticamente a través de la sede de la seguridad social.
- Declaración de la renta más reciente.
- Certificado de retenciones del último ejercicio.
- 3 últimas nóminas.
- Justificante de otros ingresos, si los tenemos.
- Certificado saldo en cuenta, de la cuenta en la que tengamos los ahorros para hacer frente a los gastos de la compraventa y a la cantidad que no nos preste el banco.
- Si eres autónomo o empresario añade el paquete habitual para bancos: cuentas anuales de los dos últimos ejercicios, resúmenes de IVA trimestrales y anuales, etc.
Si no tienes certificado digital, es un momento magnífico para solicitarlo pues te vendrá de perlas para solicitar documentación a organismos públicos y puedes necesitarlo para firmar
Pedir una hipoteca es, posiblemente, uno de los momentos más críticos en la vida financiera de cualquier ciudadano medio. Por ello, te recomiendo que pongas atención y dediques tiempo hasta quedar realmente satisfecho con todos sus detalles.
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